房企国际化危机并存 开发商大马千亿货值去化路漫漫

本文所有数据、图表全部出自碧桂园近年财报、披露

富力表示,马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策,非常适合作为迈出中国的首个境外市场。长远而言,收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

2013年,碧桂园首度试水海外,其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。《东地产》在其2013年年报中注意到,作为集团首个开盘的海外项目,碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近人民币70亿元,成为集团当年最大的合同销售贡献者。

碧桂园年报还披露,截至2015年12月31日,该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目,其中379个位于中国,4个位于马来西亚,1个位于澳大利亚。

看房者的疑虑

关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

在这样的状况下,李晨并不相信新山以后会有多好的发展,她也袒露了自己内心的疑问:“买了这房子以后,卖给谁呢?我觉得是没有人接手的,其实就
等于花钱买了套房子在那边一直放着,我并没有看到升值的机会,毕竟整体竣工时间需要20年,这么长的时间,充满了太多的变数。而且所谓的永久居住权,就是申请第二家园,还是需要很多前提条件的,包括存30万马币到马来西亚的银行等,并不是买了房子就马上可以得到马来西亚的永久居住权
的。”

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

据不完全统计,目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括了绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等,投资金额从2、3亿,到上千亿不等。

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国际化2.0的机遇与挑战

大干一场的2016年,碧桂园海外货值到底是多少?财报在建物业按地区分布显示,马来西亚货值为97.92亿元。当然不全是森林城市,但主要是。如下图:

到2014年2月28日,绿地集团也就马来西亚新山市两个项目签署了合作备忘录,计划斥资近200亿元人民币进行投资建设,涉及的两
个项目分别位于新山市的东区和西区,沿柔佛海峡,与新加坡隔海相望。两个项目总占地面积约860亩,规划建筑面积约230万平方米,规划建设大型住宅社
区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。

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2014年初业绩会上,李思廉曾表示马来西亚项目的全年销售预期为50亿元。

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

据悉,随着马来西亚愈演愈烈的购房投机行为,马来西亚政府已经出台了一些限制性政策。2014年起,国外客户在马来西亚购房后5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税,而之前是3年内转售房产需征收30%。这些将导致投资者的回报周期大为延长。

2016年财报原文说,若要到达梦想的彼岸,我们应该站得更高,想得更远。碧桂园在海外市场稳健布局正逐步收获成果。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,无论是买楼亦或是买地,主要根据市场机会而定。在土地价格低廉的国家买地无疑为房企创造了更大的盈利空间,但也存在诸多风险。

对了,还有来自全球知名高校的上千名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)。

他告诉《东地产》:“进军海外市场并不简单,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海,但并不一定会有好的收益。”

这一年,碧桂园立下雄伟壮志,为人类社会的繁荣进步不懈努力。“我们相信,通过稳健经营,碧桂园将成为全世界最具竞争力的企业之一。”

一位业内人士表示,房企积极布局海外,规避国内拿地风险,尝试培育海外投资技巧,这些都是房企投资策略转变的体现。

尽管如此,年报显示,碧桂园2017年在建物业按地区分布显示,马来西亚在建货值122亿元,2016年为97.92亿元。

同年,复星国际发布公告称,旗下全资子公司已与美国摩根大通银行签订一份购买协议,以总价格7.25亿美元购买位于纽约的第一大通曼哈顿广场;此外,SOHO中国与巴西财团联手以7亿美元的价格买下美国纽约通用大楼40%的股权。

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时代在变,企业在海外布局的思路也在发生转变,单纯的“买楼”已经不能满足国内房企布局海外市场的雄心,直接买地参与开发成为许多开发商的选择。但不难发现,国内开发商在选择地块时,一般都选择土地价格相对低廉的国家。

8月21日发布的碧桂园2018年财政年度:中期业绩演示介绍了,截至2018年6月30日,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌曾表示,其森林城市项目的购买人群中,一部分为员工内部认购,并且大陆客户占比约为80%以上。

这些项目不算什么,该森林城市登场了。年报表示,该项目是碧桂园与柔佛州政府合资开发的填海项目,碧桂园股权占比60%,合作方占40%;由多个人工岛组成……

碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏曾表示,碧桂园森林城市的客户将比一般的海外项目更加国际化,不仅仅是国内客户,马来西亚本地客户、新加坡客户,包括中东等地区的客户都在囊括和拓展之列。

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

当时,绿地集团董事长张玉良针对马来西亚的项目曾评价说,相比欧美及澳大利亚,东南亚国家房地产价格相对亲民,且当地居民华人占比较高。更便于融入当地社会。绿地希望通过投资马来西亚项目提升绿地在亚洲市场的影响力。

事情果然如此。

这个地处马六甲海域,国土面积与人口相当于中国一个省份平均水平的东南亚岛国,已经成为中国开发商的库存高地。

森林城市,目前已拥有规划面积约为20平方公里,广受国际市场及客户欢迎。

值得一提的是,导游特意叮嘱李晨一行人:“新山治安不怎么好,晚上千万别出去。”如此的治安环境不由得使人产生一些后怕,如果在这样的地方生活,恐怕还需要为自己的人身安全买上一份保险。

自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

李晨一行人在森林城市的沙滩上也接触到了部分马来西亚当地的华裔。不过,他们表示,他们自己有住房,并不会购买碧桂园森林城市的房子,“都是你们中国人来买的,我们只是把这里当成景点来玩而已。”

年报说,森林城市中国发布会于2015年12月18日举办,全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行,全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

事实上,与李晨同行的看房团里,大家对该项目的认可度也普遍不高,据她所知,也没有人愿意为这个项目买单,他们认为,到马来西亚来买中国城并没有什么意思。

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而2015年碧桂园全年业绩报告显示,马来西亚柔佛州的森林城市项目,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄,不过,公司却并没有公布具体成交量以及销售数额,这难免引发外界疑虑。

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当时的公告称,该地初步计划为分期开发,待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积,将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

碧桂园说自己,不仅在中国广受欢迎,还在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区,规划建造面积2000公顷的森林城市,是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城……

张玉良曾说,与国内相比,济州岛的房地产价格对开发商和中国买家而言都“非常划算”,在济州岛拿地是50万元/亩,但在海南拿地,起码要1000万元/亩。

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再如富力耗资85亿元在马来西亚购入的6幅地块,单价仅仅在2000元每平方米左右,这样的单价依然创下柔佛州土地交易价格新高。毫无疑问,远比国内市场低廉的土地价格成为了马来西亚吸引中国开发商在此处大肆圈地的诱饵之一。

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事实上,开发商国际化的进程并不是一开始便如此大胆地在海外市场攻城略地,曾几何时,他们往往在海外市场直接购买运营成熟的楼宇。

摘要:从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

同月,雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地,这也是雅居乐首次试水海外市场。

海外土地储备方面,杠杆游戏注意到,截至2016年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌国外(不含碧桂园森林城市)的可建建筑面积约为204万平方米。按发展阶段划分,约65%在建,29%已经预售。

但是曾经跟团去马来西亚碧桂园森林城市的看房者李晨在接受《东地产》”采访时表示:“森林城市所处的新山地区,是马来西亚最南端的城市,感觉非常偏僻,还没有上海郊区的小县城热闹。而且我去看的时候,这个项目旁边什么都没有,全是工地。周边的交通状况也完全没有跟上,没有私家车感觉寸步难行。”

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目,预计总开发周期为20年,已拥有规划部分面积约为14平方公里,永久产权,座落于马来西亚伊斯干达特区,与新加坡仅一桥之隔,享受各类优惠政策,可被视为“特区中的特区”。

据《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)统计显示,碧桂园、绿地、富力等众多开发商云集之下,各家公司财报加总后的土地库存货值,高达数千亿元。在国际化征途上,扎堆大马的开发商,最终是会分享高收益的“蛋糕”,还是将吞食盲目投资的“苦果”?目前仍难定论。

3、2017:继续“全球化”,但已经不提森林城市规划面积

回报悬念待解

项目预测利润率水平远高于国内同期开发项目,未来交付之时将有力地支撑集团利润水平。碧桂园已在全球多个市场证明了中国顶尖开发商的一流竞争力,以后我们将继续保持稳健步伐,拓展海外市场。

2013年,绿地集团收购了全球前十大公共基金——加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目,总投资10亿美元。

而相关披露显示,2016全年,森林城市销售金额高达180亿元。无比荣耀。

紧接着的2014年1月,新华联也发布公告宣布:公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块,总建筑面积为19.16万平方米,地块将建设南洋度假中心。

这一年,碧桂园年报开篇就说,2016年,碧桂园全球房屋合同销售超430亿美元,约3747万平方米,列全球房地产企业前三甲。

然而事与愿违,富力在马来西亚柔佛州的项目——富力公主湾的销售似乎并不理想。该项目在2014年8月推出之后,当年销售达到人民币16.9亿
元,销售面积8.88万平方米;到了2015年,该项目的销售面积大幅缩水。据富力地产2015年报显示,其马来西亚柔佛新山项目在2015年中售出
6.03万平方米,较2014年度减少了32%,销售金额10.11亿元,更是较2014年度大幅下降了40%。

报告披露,截至6月30日,碧桂园中国内地外的项目土地储备约为325万平方米(不含森林城市)。

克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣曾表示:“尽管一些房企进军海外市场旗开得胜,但这些项目大多是“返销”给中国人,这种自产自销模式短期效果虽然很好,但不具持续性,如果仅依托中国人的海外置业需求,国内房企的海外业务很难持续发展。出海的房地产企业必须能制造出满足国外消费者需求的产品,同时兼顾国内外市场,才能持久地发展。”

此前,杠杆游戏曾写过,2017年,碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元),合同销售建筑面积约6066万平方米,合同销售金额排名世界第一。

碧桂园金海湾项目首战告捷,《东地产》在碧桂园2014年年报中注意到,2014年,马来西亚项目合同销售额约为人民币26亿元,相较于2013年的70亿元销售额,已经出现了明显的下降趋势。

即将大干一场。

而在绿地发布的2015年年报内,尚未公布马来西亚项目的具体销售情况。

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